2021년 꼭 알아두어야 할 부동산 정책

꼭 알아두어야 할 부동산 정책

정부가 부동산시장 안정을 위한 대책을 다수 발표했습니다. 2020년에는 이례적으로 6·17, 7·10부동산대책이 발표되었습니다.

현행 1세대 1주택 비과세 규정과 다주택자 중과세 규정이 하도 복잡하고 어렵다 보니 납세자뿐만 아니라 세무사들도 미로 속에 갇힌 것처럼 힘들다고 할 정도입니다.
하지만 복잡하더라고 부동산제도는 꼭 알고 넘어가야 합니다.

 

부동산 정책

분양권 주택 수에 포함

주택 과세를 이해하기 위해서는 납세자 본인이 몇 주택자인지 파악해야 합니다.

현행 세법에서는 요건을 충족하는 1주택자(비과세특례에 해당하는 2주택 이상자 포함)에게는 비과세 혜택을
주고, 다주택자에게는 중과세로 제재하기 때문입니다.

 

그런데 2021년 1월 1일부터 비과세, 다주택 중과세를 위한 주택 수 산정에 분양권이 포함됩니다.

따라서 2021년 이후 분양권을 취득(2020. 12. 31. 이전에 취득한 분양권은 제외)하는 납세자는 본인의 주택 상황을 면밀히 살펴보아야 합니다.

다주택자 중과세 적용

지방세법 시행령(2020. 8. 12.) 개정일 이후 납세의무 성립분부터 취득세율이 강화됩니다.
우선 개정안은 다주택자 판단 기준인 ‘1세대’의 범위를 규정했습니다.
다주택자 판단기준인 1세대는 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등)으
로 구성된 세대입니다.

 

배우자와 미혼인 30세미만의 자녀는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대로 간주합니다. 다만 30세 미만의 자녀라 하더라도 일정 소득이 있고 따로 산다면 별도의 세대입니다.
증여의 경우 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상을 증여받는다면 증여 취득세율이 12%(기타부가세금 포함 13.4%)로 강화됩니다.

그 외에는 3.5%(기타부가세금 포함 4%)입니다. 단, 1세대 1주택자가 해당 주택을 배우자나 직계존비속 간에 증여한다면 3.5%가 적용됩니다.

민간임대주택 일부 유형 폐지

민간임대주택 특별법 개정 시행에 따라 기존에 단기(4년), 장기일반·공공지원(8년)으로 등록 가능하던 민간임대주택 중 단기일반은 모든 주택을, 장기일반은 아파트에 대해서만 임대사업자를 폐지했습니다. 장기일반, 공공지원형의 최소 임대의무기간을 10년으로 연장했습니다.

기존 민간임대주택 사업자가 등록말소 시점까지 안정적인 임대사업을 유지할 수 있도록 임대주택 세제지원 보완조치를 발표했습니다.
임대등록기간 소득세, 법인세, 종합부동산세의 세제혜택을 유지합니다.

임대등록기간 경과 전 자진·자동 말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않습니다. 종합부동산세 합산배제는 과세기준일(매년 6월 1일)에 주택임대사업자를 유지하여야 하므로 별도 경과규정 없이 임대사업자가 폐지된 경우에는 세제 혜택을 받지 못합니다.

 

양도세 중과 배제나 거주주택 비과세 같은 일부 세제 혜택은 자진 등록말소의 경우 일부 혜택이 제한될 수 있습니다. 임대주택의 의무임대기간의 2분의 1 이상을 임대해야 합니다.

다주택자에 대한 세제 혜택과 거주주택 비과세특례 세제 혜택을 받기 위한 양도 기한은 다음과 같습니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 요건 변경

1세대 1주택 양도세 비과세는 기본적으로 1주택자가 2년 이상 보유한 주택(2017. 8. 3. 이후 조정 대상 지역 주택은 거주기간 2년 추가)에 한해 적용됐습니다.

 

2020년 A, B주택을 보유한 다주택자의 경우를 예로 들겠습니다. 주택 B를 먼저 양도하고 그 후에 주택 A를 즉시 양도하더라도 A의 취득일로부터 기산하여 2년 이상 보유기간을 충족했는지 여부를 따져 비과세를 받았습니다.

 

그러나 올해부터는 2년 이상 보유 기간의 계산 방법이 종전과 달라지기 때문에 이를 잘 따져야 합니다.
1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 1세대 1주택 보유기간은 양도하고 남은 1주택의 취득일부터가 아닌 최종 1주택이 된 날부터 1세대 1주택 보유기간으로 계산합니다.

 

예를 들어 2주택자가 2021년 4월 1주택을 양도하여 양도소득세가과세되었다면 마지막 양도하는 1주택은 보유기간 2년 기간 계산을 취득일로부터가 아니라 직전 양도한 주택 양도일인 2021년 4월부터 기산하여 2년 보유 요건을 충족하는 2023년 4월에 양도해야 비과세 혜택을 볼 수 있게 됩니다.
다만, 이사 등을 목적으로 발생하는 ‘일시적 2주택자’(소득세법 시행령 제155조, 제155조의 2 및 제156조의 2)‘의 경우 양도세를 과세하지 않는 경우도 있습니다.

이때는 종전 주택 취득시점에서 1년 이후 이사갈 주택을 취득, 종전 주택은 2년 이상 보유, 이사 갈 주택 취득시점에서 3년 이내 종전 주택을 매도해야 합니다.
또한, 비과세를 적용받고 주택을 팔아 1주택자가 됐다면 ‘양도 후 1주택자가 된 날’이 아니라 ‘최초 해당 집의 취득 시점’부터 보유기간을 산정합니다.

 

개정된 규정은 2021년 1월 1일을 기준으로 2주택 이상을 보유한 경우를 적용대상으로 삼을 예정으로 발표됐습니다.
따라서 2020년 12월 31일 이전에 다주택자인 상태에서 먼저 양도한 주택이 과세되고 1월 1일 기준 1주택자인 경우는 적용 대상에서 제외됩니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제 거주 요건 대폭 강화

세법상 주택이 비과세 대상이라면 9억 원 이하의 주택에 대해서는 양도소득세 부담이 전혀 없습니다.
반면에 양도가액이 9억 원을 넘으면 초과분에 대해서 일정 비율로 양도소득세가 과세됩니다. 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지 양도하는 1세대 1주택 고가주택의 경우, 2년 이상 거주하고 보유 기간이 3년 이상이라면 보유연수별 8%씩 10년 이상 보유하면 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했습니다.

하지만 2021년부터 고가주택에 대한 장기보유특별공제액의 계산이 변경됩니다.

 

2021년부터 양도하는 고가주택에 대해서는 2년 이상 거주한 경우, 거주기간 1년마다 4%(10년 거주 시 최대 40%), 보유기간 1년마다 4% (10년 보유 시 최대 40%)를 각각 적용하여 10년 보유 및 거주해야 최대80%를 공제받을 수 있다.

 

납세자가 소유한 주택이 고가주택이라면 거주 및 보유연수에 따라 납부할 세액의 차이가 클 수 있다는 점을 유념하시기 바랍니다.

정부는 2020년 12월 18일자로 36개 지역을 조정대상지역으로 추가 지정했습니다.
다주택자에 대한 중과세 적용은 대부분 조정대상지역에서 이루어지고 있는 만큼 조정대상지역에서 주택을 취득·양도하거나 주택을 보유하는 경우 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 부담이 얼마나 달라지는지를 반드시 전문가와 상담하고 의사결정을 하시기 바랍니다.

 

출처 :  공무원연금공단 www.geps.or.kr/